REIT

REIT alebo realitné investičné trusty sú spoločnosti, ktoré vlastnia, financujú alebo prevádzkujú nehnuteľnosti produkujúce príjmy v rôznych sektoroch nehnuteľností. Môže ísť o kancelárie, bytové domy, sklady, maloobchodné centrá, zdravotnícke zariadenia, dátové centrá, infraštruktúru alebo hotely. Väčšina REIT sa obchoduje na veľkých burzách a investorom ponúkajú množstvo výhod.

REIT akcie umožňujú bežným ľudom investovať do portfólia nehnuteľností rovnakým spôsobom, akým investujú v iných odvetviach – prostredníctvom nákupu akcií jednotlivých spoločností alebo fondu obchodovaného na burze (ETF). Môžu sa tak podieľať na výhodách vlastníctva realít aj bez toho, aby museli nakupovať alebo spravovať skutočné nehnuteľnosti.

Ako REIT zarábajú?

Väčšina REIT funguje podľa jednoduchého a ľahko pochopiteľného obchodného modelu: Prenájom priestorov a vyberanie nájomného na generuje pre spoločnosť príjem, ktorý sa následne vypláca akcionárom vo forme dividend. REIT musia vyplácať akcionárom aspoň 90 % svojho zdaniteľného príjmu – a väčšina vypláca 100 %. mREIT (hypotekárne REIT) nevlastnia nehnuteľnosť priamo, namiesto toho financujú nehnuteľnosti a získavajú príjem z úrokov z týchto investícií.

Kótované REIT sú profesionálne riadené, verejne obchodované spoločnosti, ktoré riadia svoje podnikanie s cieľom maximalizovať hodnotu pre akcionárov. To znamená umiestnenie svojich nehnuteľností tak, aby prilákali nájomníkov a zarábali príjmy z prenájmu a spravovali svoje portfóliá nehnuteľností a kupovali a predávali aktíva s cieľom budovať hodnotu počas dlhodobých realitných cyklov.

REIT akcie, REIT nehnuteľnosti, REIT ETF
Ako fungujú REIT akcie

Ako sa spoločnosť kvalifikuje ako REIT?

Na to, aby sa spoločnosť kvalifikovala ako REIT, musí spĺňať určité ustanovenia Internal Revenue Code (IRC). Tieto požiadavky zahŕňajú predovšetkým dlhodobé vlastníctvo nehnuteľností generujúcich príjem a rozdelenie príjmu medzi akcionárov. Konkrétne, spoločnosť musí spĺňať nasledujúce požiadavky:

  • Investuje minimálne 75 % svojich celkových aktív do nehnuteľností
  • Poberá aspoň 75 % hrubého príjmu z prenájmu nehnuteľností, úrokov z hypoték na financovanie nehnuteľností alebo z predaja nehnuteľností
  • Vypláca každý rok aspoň 90 % svojich zdaniteľných príjmov vo forme dividend akcionárom
  • Je subjektom, ktorý je zdaniteľný ako spoločnosť a je riadená predstavenstvom alebo správcami
  • Má minimálne 100 akcionárov
  • Nemá viac ako 50 % svojich akcií v držbe piatich alebo menej jednotlivcov

Typy REIT

  • Akciové: Väčšina REIT sú akciové REIT, ktoré vlastnia a spravujú nehnuteľnosti produkujúce príjem. Výnosy vzniká predovšetkým z prenájmu (nie z ďalšieho predaja nehnuteľností).
  • Hypotekárne: Hypotekárne REIT požičiavajú peniaze vlastníkom a prevádzkovateľom nehnuteľností buď priamo prostredníctvom hypoték a úverov, alebo nepriamo prostredníctvom získania cenných papierov krytých hypotékou. Ich zisky sú generované predovšetkým čistou úrokovou maržou – rozdielom medzi úrokmi, ktoré zarábajú na hypotekárnych úveroch, a nákladmi na financovanie týchto úverov. Tento model ich robí potenciálne citlivými na zvyšovanie úrokových sadzieb.
  • Hybridné: Tieto REIT využívajú investičné stratégie akciových aj hypotekárnych REIT.

Sú REIT akcie dobrá investícia?

REIT sú v USA veľmi populárne. Aktíva držané týmito spoločnosťami majú hodnotu viac ako 4,5 bilióna USD, pričom vlastnia odhadom až 535 tisíc nehnuteľností. REIT akcie obchodované na burze majú trhovú kapitalizáciu presahujúcu 1,4 bilióna USD.

Realitné akcie ako môžeme označiť akcie týchto spoločností sú obľúbené, pretože ide o spoľahlivý, pravidelný a rastúci zdroj príjmov (dividendy). Spolu s dlhodobým zhodnocovaním kapitálu prostredníctvom zvyšovania cien akcií sa REIT stali za posledných 45 rokov atraktívnou formou investovania a to aj v porovnaní s inými akciami, dlhopismi, či inými aktívami. Nevýhodou realitných akcií býva vysoká zadĺženosť spoločností.

ftse nareit
Výkonnosť indexu FTSE Nareit All REITs, zdrojové údaje: FTSE Russell

Tabuľka vyššie zobrazuje percentuálny výnos REIT akciového indexu. V poslednom roku sa indexu nedarí, pretože spomaľovanie ekonomiky a zvyšovanie úrokových sadzieb spôsobil pokles hodnoty nehnuteľností (o 12,5 %). Napriek tomu si k 28. februáru 2023 FTSE REIT All Equity REIT index pripísal za posledných 5 rokov 42,9 %, čo je len o niečo menej ako index S&P 500 (52,5 %).

Počas 20-ročného obdobia končiaceho sa decembrom 2019 spomínaný REIT index, ktorý zhromažďuje údaje o všetkých verejne obchodovaných akciových REIT, dokonca prekonal index Russell 1000, zložený z vysoko kapitalizovaných akcií. Index vykázal celkovú návratnosť 11,6 % ročne oproti 6,29 % v prípade indexu Russell 1000.

Investovanie do realitných spoločností môže byť vhodnou stratégiou predovšektým pre investorov, ktorí majú radi stabilný príjem a dividendy. Môžu byť zaujímavou zložkou v rámci investičného portfólia čo sa týka diverzifikácie.

Zoznam REIT – realitných akcií

SpoločnosťSymbol5-ročná výkonnosťDividendový výnos
VentasVTR-11,8 %4,05 %
Gaming and Leisure PropertiesGLPI+51,0 %5,66 %
Iron MountainIRM+54,5 %4,78 %
Public StoragePSA+47,9 %4,07 %
PrologisPLD+99,1 %2,85 %
American TowerAMT+41,5 %3,10 %
Blackstone Mortgage TrustBXMT-44,2 %14,12 %
Realty IncomeO+24,2 %4,89 %
Easterly Government PropertiesDEA-32,6 %7,81 %
iStarSTAR-3,4 %6,55 %
Hersha Hospitality TrustHT-64,5 %3,03 %
Dynex CapitalDX-38,9 %13,14 %
Two Harbors InvestmentTWO-76,9 %16,69 %
Brandywine Realty TrustBDN-70,3 %16,70 %
Service Properties TrustSVC-61,2 %8,30 %
WeyerhaeuserWY-17,6 %2,60 %
Simon Property GroupSPG-8,5 %6,69 %
Crown Castle InternationalCCI+22,7 %4,72 %
CareTrustCTRE+40,5 %5,85 %
Getty RealtyGTY+40,8 %4,82 %
VICI PropertiesVICI+74,0 %4,90 %
Armour ResidentialARR-78,9 %18,79 %
Invesco Mortgage CapitalIRR-93,5 %14,87 %
Orchid Island Capital ORC-71,9 %18,27 %
Annaly Capital ManagementNLAY-55,1 %13,82 %
Chimera Investment CIM-68,6 %16,82 %
MFA FinancialMFA-67,8 %14,51 %
Western Asset Mortgage CapitalWMC-90,4 %14,81 %
Ready CapitalRC-33,0 %16,29 %
Zoznam vybraných realitných akcií

POZOR: Je treba si ale dať pozor na REIT, ktoré produkujú veľmi vysoké dividendové výnosy, pretože môžu byť menej spoľahlivé. Realitné akcie, ktoré sú stabilné, platia miernejšie výnosy, pretože ich cena akcií je vyššia z dôvodu vysokého záujmu investorov. Dobrou správou je, že v spektre výnosov a spoľahlivosti si môžno vybrať svoje sladké miesto, keďže existuje na trhu dostatok REIT akcií.

Pozri tiež zo sekcie návody a tipy:

Upozorňujeme:

– Článok nie je investičným odporúčaním
– Historická výnosnosť nie je nikdy zárukou budúcich výnosov
– Investície na kapitálových trhoch sú vždy rizikové

etoro
Predchádzajúci článokElektromobilový startup Polestar spustí výrobu modelu 3 už tento rok
Ďalší článokAko kúpiť akcie v roku 2024: kompletný návod
Marek pracuje ako analytik finančných trhov v investičnej spoločnosti Portu a špecializuje sa predovšetkým na makroekonómiu, globálne akciové trhy, prípadne komodity. Jeho cieľom je zvýšiť investičnú gramotnosť na Slovensku a približovať odborné témy ľudským jazykom. Marekove komentáre a analýzy vychádzajú v popredných médiách v Česku a na Slovensku.

ZANECHAŤ ODPOVEĎ

Zadajte svoj komentár!
Zadajte svoje meno