REIT
REIT alebo realitné investičné trusty sú spoločnosti, ktoré vlastnia, financujú alebo prevádzkujú nehnuteľnosti produkujúce príjmy v rôznych sektoroch nehnuteľností. Môže ísť o kancelárie, bytové domy, sklady, maloobchodné centrá, zdravotnícke zariadenia, dátové centrá, infraštruktúru alebo hotely. Väčšina REIT sa obchoduje na veľkých burzách a investorom ponúkajú množstvo výhod.
REIT akcie umožňujú bežným ľudom investovať do portfólia nehnuteľností rovnakým spôsobom, akým investujú v iných odvetviach – prostredníctvom nákupu akcií jednotlivých spoločností alebo fondu obchodovaného na burze (ETF). Môžu sa tak podieľať na výhodách vlastníctva realít aj bez toho, aby museli nakupovať alebo spravovať skutočné nehnuteľnosti.
Ako REIT zarábajú?
Väčšina REIT funguje podľa jednoduchého a ľahko pochopiteľného obchodného modelu: Prenájom priestorov a vyberanie nájomného na generuje pre spoločnosť príjem, ktorý sa následne vypláca akcionárom vo forme dividend. REIT musia vyplácať akcionárom aspoň 90 % svojho zdaniteľného príjmu – a väčšina vypláca 100 %. mREIT (hypotekárne REIT) nevlastnia nehnuteľnosť priamo, namiesto toho financujú nehnuteľnosti a získavajú príjem z úrokov z týchto investícií.
Kótované REIT sú profesionálne riadené, verejne obchodované spoločnosti, ktoré riadia svoje podnikanie s cieľom maximalizovať hodnotu pre akcionárov. To znamená umiestnenie svojich nehnuteľností tak, aby prilákali nájomníkov a zarábali príjmy z prenájmu a spravovali svoje portfóliá nehnuteľností a kupovali a predávali aktíva s cieľom budovať hodnotu počas dlhodobých realitných cyklov.
Ako sa spoločnosť kvalifikuje ako REIT?
Na to, aby sa spoločnosť kvalifikovala ako REIT, musí spĺňať určité ustanovenia Internal Revenue Code (IRC). Tieto požiadavky zahŕňajú predovšetkým dlhodobé vlastníctvo nehnuteľností generujúcich príjem a rozdelenie príjmu medzi akcionárov. Konkrétne, spoločnosť musí spĺňať nasledujúce požiadavky:
- Investuje minimálne 75 % svojich celkových aktív do nehnuteľností
- Poberá aspoň 75 % hrubého príjmu z prenájmu nehnuteľností, úrokov z hypoték na financovanie nehnuteľností alebo z predaja nehnuteľností
- Vypláca každý rok aspoň 90 % svojich zdaniteľných príjmov vo forme dividend akcionárom
- Je subjektom, ktorý je zdaniteľný ako spoločnosť a je riadená predstavenstvom alebo správcami
- Má minimálne 100 akcionárov
- Nemá viac ako 50 % svojich akcií v držbe piatich alebo menej jednotlivcov
Typy REIT
- Akciové: Väčšina REIT sú akciové REIT, ktoré vlastnia a spravujú nehnuteľnosti produkujúce príjem. Výnosy vzniká predovšetkým z prenájmu (nie z ďalšieho predaja nehnuteľností).
- Hypotekárne: Hypotekárne REIT požičiavajú peniaze vlastníkom a prevádzkovateľom nehnuteľností buď priamo prostredníctvom hypoték a úverov, alebo nepriamo prostredníctvom získania cenných papierov krytých hypotékou. Ich zisky sú generované predovšetkým čistou úrokovou maržou – rozdielom medzi úrokmi, ktoré zarábajú na hypotekárnych úveroch, a nákladmi na financovanie týchto úverov. Tento model ich robí potenciálne citlivými na zvyšovanie úrokových sadzieb.
- Hybridné: Tieto REIT využívajú investičné stratégie akciových aj hypotekárnych REIT.
Sú REIT akcie dobrá investícia?
REIT sú v USA veľmi populárne. Aktíva držané týmito spoločnosťami majú hodnotu viac ako 4,5 bilióna USD, pričom vlastnia odhadom až 535 tisíc nehnuteľností. REIT akcie obchodované na burze majú trhovú kapitalizáciu presahujúcu 1,4 bilióna USD.
Realitné akcie ako môžeme označiť akcie týchto spoločností sú obľúbené, pretože ide o spoľahlivý, pravidelný a rastúci zdroj príjmov (dividendy). Spolu s dlhodobým zhodnocovaním kapitálu prostredníctvom zvyšovania cien akcií sa REIT stali za posledných 45 rokov atraktívnou formou investovania a to aj v porovnaní s inými akciami, dlhopismi, či inými aktívami. Nevýhodou realitných akcií býva vysoká zadĺženosť spoločností.
Tabuľka vyššie zobrazuje percentuálny výnos REIT akciového indexu. V poslednom roku sa indexu nedarí, pretože spomaľovanie ekonomiky a zvyšovanie úrokových sadzieb spôsobil pokles hodnoty nehnuteľností (o 12,5 %). Napriek tomu si k 28. februáru 2023 FTSE REIT All Equity REIT index pripísal za posledných 5 rokov 42,9 %, čo je len o niečo menej ako index S&P 500 (52,5 %).
Počas 20-ročného obdobia končiaceho sa decembrom 2019 spomínaný REIT index, ktorý zhromažďuje údaje o všetkých verejne obchodovaných akciových REIT, dokonca prekonal index Russell 1000, zložený z vysoko kapitalizovaných akcií. Index vykázal celkovú návratnosť 11,6 % ročne oproti 6,29 % v prípade indexu Russell 1000.
Investovanie do realitných spoločností môže byť vhodnou stratégiou predovšektým pre investorov, ktorí majú radi stabilný príjem a dividendy. Môžu byť zaujímavou zložkou v rámci investičného portfólia čo sa týka diverzifikácie.
Zoznam REIT – realitných akcií
| Spoločnosť | Symbol | 5-ročná výkonnosť | Dividendový výnos |
| Ventas | VTR | -11,8 % | 4,05 % |
| Gaming and Leisure Properties | GLPI | +51,0 % | 5,66 % |
| Iron Mountain | IRM | +54,5 % | 4,78 % |
| Public Storage | PSA | +47,9 % | 4,07 % |
| Prologis | PLD | +99,1 % | 2,85 % |
| American Tower | AMT | +41,5 % | 3,10 % |
| Blackstone Mortgage Trust | BXMT | -44,2 % | 14,12 % |
| Realty Income | O | +24,2 % | 4,89 % |
| Easterly Government Properties | DEA | -32,6 % | 7,81 % |
| iStar | STAR | -3,4 % | 6,55 % |
| Hersha Hospitality Trust | HT | -64,5 % | 3,03 % |
| Dynex Capital | DX | -38,9 % | 13,14 % |
| Two Harbors Investment | TWO | -76,9 % | 16,69 % |
| Brandywine Realty Trust | BDN | -70,3 % | 16,70 % |
| Service Properties Trust | SVC | -61,2 % | 8,30 % |
| Weyerhaeuser | WY | -17,6 % | 2,60 % |
| Simon Property Group | SPG | -8,5 % | 6,69 % |
| Crown Castle International | CCI | +22,7 % | 4,72 % |
| CareTrust | CTRE | +40,5 % | 5,85 % |
| Getty Realty | GTY | +40,8 % | 4,82 % |
| VICI Properties | VICI | +74,0 % | 4,90 % |
| Armour Residential | ARR | -78,9 % | 18,79 % |
| Invesco Mortgage Capital | IRR | -93,5 % | 14,87 % |
| Orchid Island Capital | ORC | -71,9 % | 18,27 % |
| Annaly Capital Management | NLAY | -55,1 % | 13,82 % |
| Chimera Investment | CIM | -68,6 % | 16,82 % |
| MFA Financial | MFA | -67,8 % | 14,51 % |
| Western Asset Mortgage Capital | WMC | -90,4 % | 14,81 % |
| Ready Capital | RC | -33,0 % | 16,29 % |
POZOR: Je treba si ale dať pozor na REIT, ktoré produkujú veľmi vysoké dividendové výnosy, pretože môžu byť menej spoľahlivé. Realitné akcie, ktoré sú stabilné, platia miernejšie výnosy, pretože ich cena akcií je vyššia z dôvodu vysokého záujmu investorov. Dobrou správou je, že v spektre výnosov a spoľahlivosti si môžno vybrať svoje sladké miesto, keďže existuje na trhu dostatok REIT akcií.
Pozri tiež zo sekcie návody a tipy:
- Investovanie v roku 2024: aké sú možnosti investovania? Do čoho investovať?
- Investovanie do akcií v roku 2024: Oplatí sa investovať do akcií?
- Prečo investovať? 3 hlavné dôvody, ktoré ukazujú dôležitosť investovania
- Cez koho investovať? Porovnanie brokerov 2024
- Ako kúpiť akcie v roku 2024: kompletný návod
- Ako si vybrať akcie, do ktorých investovať?
- Daň z akcií, ETF a cenných papierov – kedy musím zdaniť príjmy z investovania v roku 2024?
- Čo sú ETF fondy? Kompletný sprievodca investovania do ETF
- Čo je to ESG investovanie a oplatí sa ním riadiť?
- Najznámejšie akciové indexy a najlepšie ETF, ktoré ich kopírujú
- Čo sú blue chip akcie a oplatí sa do nich investovať?
- Investovanie do REIT: čo sú REIT akcie + 30 zoznam realitných akcií
- Čo znamená pojem dividendový kráľ + aktuálny zoznam 39 amerických akcií (2023)
- Úrokové sadzby a investovanie: vplyv sadzieb na akcie, dlhopisy či komodity
- Kto je dividendový aristokrat + zoznam 20 európskych aristokratov (2024)
- Investičné weby, ktoré by mal poznať každý investor
- Najlepší investori všetkých čias
- Investori, ktorých kroky sa oplatí sledovať + ako ich sledovať
- Pravidlo 72 a jeho využitie nielen v investovaní
- Investovanie do rozvojových trhov – áno alebo nie?
- Ako ohrozujú akciové kompenzácie tvoje investície?
- Vstup na burzu cez SPAC. Čo je to a aké prináša výhody?
- Ziskové marže: hrubá, operatívna, čistá, aký je medzi nimi rozdiel?
- Ukazovateľ EV/EBITDA a jeho využitie pri analýze akcií
- Ukazovateľ P/FCF a jeho využitie v investovaní
- Ukazovateľ P/E a jeho využitie v investovaní
Upozorňujeme:
– Článok nie je investičným odporúčaním
– Historická výnosnosť nie je nikdy zárukou budúcich výnosov
– Investície na kapitálových trhoch sú vždy rizikové
