Spomalenie trhu
Začiatkom roku 2021 sme mali infláciu na úrovni 0,7 %, spôsobenú zníženým dopytom, ktorý bol spôsobený epidémiou covidu. Ceny nehnuteľností vystrelili závratnou rýchlosťou. Vtedy sme nakupovali hypotéky za 1 % a ani sme nepomysleli na 2 cifernú infláciu či úrokové miery nad 4 %.
V roku 2022, keď ustúpili karanténne opatrenia kvôli epidémii, sa pustili ľudia do ulíc a začali míňať nahromadené peniaze, ktoré boli z časti dotované vládou v rámci podporných opatrení. Máme tu hneď 2 veľké dôvody začiatku zvyšovania inflácie. Za prvé kvantitatívne uvoľňovanie peňazí, ktoré znížili hodnotu meny, a za druhé zvýšený dopyt spotrebiteľov po uvoľnení karanténnych opatrení.
Vtedy prišiel v Európe do hry ešte aj energetický šok spôsobený zníženými dodávkami z Ruska, ktorý pomohol inflácii dostať sa na 2 ciferné číslo.
Aj keď vysoká energetická inflácia zasiahla prevažne len Európu, dôsledky kvantitatívneho uvoľňovania a pandémie pôsobili aj na USA. Vtedy FED začal bojovať voči vysokej inflácií zvyšovaním úrokových sadzieb. ECB ako opatrnejšia “sestra“ následne opakovala kroky Americkej centrálnej banky. Cieľová hodnota Inflácie je podľa ECB na úrovní 2 %, čím bližšie sa budeme dostávať k tejto úrovni, tým viac budú klesať ceny úverov.
Zvýšené úrokové sadzby spôsobia, že časť peňazí, ktoré sa uvoľnili počas podporných balíčkov sa začala skrze vyšší základný úrok sťahovať z obehu. Zároveň sa znížil objem nových poskytnutých úverov vzhľadom na zníženú schopnosť splácania záväzkov klienta. Zníži sa dopyt po nehnuteľnostiach.
Čo pre nás znamená vyššia úroková sadzba?
Znížený prístup k lacným hypotekárnym úverom, ktorého cena vzrástla z 1 % na terajších 4 %, spôsobila znížený dopyt po nehnuteľnostiach. Pri úvere vo výške 120 000 € bola pri 1 % úroku splátka zhruba 380 € mesačne, pri 4 % je to okolo 570 € mesačne, čo je nárast o 50 %.
Použijem príklad človeka, ktorý má pár investičných bytov v nájme, platba za nájom mu pokryje hypotéku a zároveň mu ostane 100 € navyše ako zisk. Keď mu skončila fixácia úroku a namiesto 1 % dostal 4 % tak jeho nájom mu už nepokryje zvýšenú splátku. Namiesto zisku teraz vykazuje jeho investícia stratu. Zvýšenie cien energií túto stratu ešte umocní. Z tohto dôvodu sa rozhodne investičnú nehnuteľnosť odpredať. Zvýši sa ponuka nehnuteľností na trhu.
Vo väčšine odvetí ceny stúpajú, ale nehnuteľnosti strácajú na hodnote.
Vznikla nám situácia na trhu, kedy je znížený dopyt po bývaní, a zároveň zvýšená ponuka bytov. Kombinácia týchto dôvodov spôsobila zníženie cien nehnuteľností. NBS hovorí o znížení cien nehnuteľností za minulý rok o 6 %. Hlavne u starších bytov však môžeme vidieť, pokles cien na úrovni aj 20 %.
Ak je hodnota nehnuteľnosti nižšia, prečo potom nie je pre nás lacnejšia?
Dostali sme sa do situácie kedy nižšia cena nehnuteľností pre kupujúceho neznamená nižšie náklady na kúpu. Tento stav sme dosiahli vďaka zvýšeným úrokovým sadzbám, ktoré navýšili cenu hypotéky. Teda ak nemáme po ruke hotovosť na vyplatenie celej hodnoty nehnuteľnosti, sme na tom zhruba rovnako.
Od roku 2022 ECB pravidelne zvyšovala úrokové sadzby na zhruba 2 mesačnej báze. Posledné zvyšovanie bolo 20.09.2023. Momentálne tu máme 6 mesiacov bez zvyšovania sadzieb. FED naznačuje, že by sadzby mohli začať klesať, keďže inflácia už klesá.
Vzhľadom na realitný trh tu máme situáciu, kedy sú nehnuteľnosti ešte za zvýhodnené ceny, a očakávame znižovanie úrokových sadzieb. Ak ste schopný zvládnuť momentálnu záťaž zvýšenej splátky, naskytuje sa možnosť kúpiť nehnuteľnosť za zvýhodnenú cenu. Pri následnom refinancovaní o 2 roky budete mať pravdepodobne nižší úrok , a dnešnú nižšiu nadobúdaciu cenu nehnuteľnosti.
Ďalšie zaujímavosti zo sveta investovania
Akcie rôznych spoločností môžete kúpiť TU.
Upozorňujeme:
– Článok nie je investičným odporúčaním
– Historická výnosnosť nie je nikdy zárukou budúcich výnosov
– Investície na kapitálových trhoch sú vždy rizikové
