Úvod Zaujímavosti Sú nehnuteľnosti bezpečná investícia tak ako sa hovorí?

Sú nehnuteľnosti bezpečná investícia tak ako sa hovorí?

Najpopulárnejšou investíciou Slovákov sú nehnuteľnosti. Sú však skutočne nehnuteľnosti bežpečná investícia tak ako sa môže zdať?

0
Sú nehnuteľnosti bezpečná investícia

Bezpečie alebo nie?

Bežne počúvame, že najlepšia investícia ja tá do nehnuteľností. Najdôležitejším argumentom je rast cien, ktorý bol ako v Česku, tak aj na Slovensku v posledných rokoch priam bezprecedentný, ale aj stabilita. Každý už pravdepodobne počul vetu Kúp byt, to už dole nepôjde.“ V skutočnosti to však tak jednoduché nie je a pre pochopenie rizika spojeného s nehnuteľnosťami je potrebné pozrieť sa do histórie realitného trhu. Zhrnieme si posledné veľké realitné krízy na trhoch. nehnuteľnosti bezpečná investícia

Japonsko 1990

Nezamestnanosť, ktorá v Japonsku počas 80-tych rokov nikdy nevzrástla nad 2,8 % zrazu v roku 1990 dosahovala úrovne okolo 5 %. Nominálny ekonomický rast dosahoval len mikroskopické úrovne a reálny ekonomický rast dokonca klesal, zatiaľ čo vzostup cenovej hladiny sa zastavil a ekonomika sa tak ocitla v deflácii.

V čase keď v Japonsku neexistoval dôchodkový systém, mali šetriaci tamojší obyvatelia vysokú rezervu peňazí v bankách. Banky, ktoré potrebovali rozpohybovať tok peňazí znižovali základné úrokové sadzby a tým zvyšovali dostupnosť peňazí. Kvôli silnému Jenu a nízkym úrokovým sadzbám bol presýtený trh peniazmi, čo malo za následok špekuláciu s nehnuteľnosťami. Vyústilo to do situácie, keď sa japonská ekonomika ocitla v hibernácii, pričom nominálny HDP od roku 1991 rástol len o 0,1% ročne.

Spľasnutie bubliny nastalo po tom, čo Japonská centrálna banka začala prudko zvyšovať základné úrokové sadzby z úrovne 2,5 % na 6 %. To viedlo k útlmu ekonomiky a prudkému pádu cien nehnuteľností a akcií. Aktíva prišli o niekoľko desiatok biliónov dolárov trhovej hodnoty kombináciou krachu tokijskej burzy a trhu nehnuteľností. Veľké problémy mali aj japonské banky, v ktorých boli hlavnou zábezpekou práve znehodnotené nehnuteľnosti.

Zdroj obrázku: Japan Property Central

Do roku 2004 klesli ceny niektorých komerčných nehnuteľností v porovnaní s rokom 1991 až o vyše 90 %. Ostatné, najmä rezidenčné nehnuteľnosti, sa predávali v roku 2004 za približne jednu štvrtinu ceny z roku 1991.

USA 2008

Finančná kríza z rokov 2007 až 2009, ktorá začala v USA a rozmohla sa do celého sveta. Príčinám vypuknutia poslednej veľkej globálnej recesie sme sa venovali v našom článku TOP5: najväčšie krachy burzy v histórií. V kratkosti sa dá problém opísať tak, že po dot.com bubline z rokov 2000 a 2001 chceli Spojené štáty naštartovať hospodárstvo znížením úrokových sadzieb až na 1 %. Príval lacných peňazí bol zdrojom nafukovania bubliny.

Nástrojom, ktorý problém ešte znásoboval bola tzv. sekuritizácia, kde sa hypotéky ponúkali ako investičné nástroje, nakupované veľkými bankami aj v Európe. Problémy na realitnom thu sa začali objavovať v roku 2004, keď FED začal postupne dvíhať základnú úrokovú sadzbu z 1 % na 5,25 %. Okolo roku 2006 začal klesať záujem o nové hypotéky a menej spoľahliví klienti prestali hypotéky splácať. Po tom čo klesol záujem o hypotéky a niektorí ľudia už nedokázali splácať, problémy sa začali nabalovať. Klesol dopyt na stavebnom trhu čo sa reťazovo prenieslo do ekonomiky a hlavne začali dovtedy rastúce ceny nehnuteľností klesať. Množstvo ľudí, ktoré vlastnili nehnutelnosti ako špekuláciu rátali s budúcim odpredajom za vyššiu cenu, avšak tento plán stroskotal.

Účasťou európskych bánk na nesplatených hypotékach sa preniesli straty aj na Európu, čo malo za následok zatiaľ poslednú hospodársku krízu, počas ktorej sa prepadli ceny ako nehnuteľností, tak aj akcií. Mnohé nehnuteľnosti v USA aj v Európe stratili viac ako tretinu trhovej hodnoty. Na Slovensku sa znížila trhová cena nehnuteľností 5 rokov za sebou a to od roku 2009 až do 2014 spolu o 20,7%. Na vrchol cien z roku 2008 sa nehnutelnosti dostali opäť až v roku 2019.

Čína 2022

Oblasťou, kde je momentálne v roku 2022 horúco v Číne, sú hypotéky. Čínsky realitný trh zaznamenáva dlhodobo iba rast, keďže podobne ako na Slovensku je investovanie do nehnuteľností pre tamojších občanov populárna záležitosť. Rozdiel medzi cenou nehnuteľnosti a príjmami obyvateľstva je však tak vysoký, že si vlastné bývanie môže dovoliť čím ďalej, tým menej ľudí. Naopak, bohatší Číňania nakupujú nehnuteľnosti, na špekulatívne účely s vidinou zisku. Tým dochádza k nafukovaniu realitnej bubliny. Problém je už tak enormný, že pomer príjmov obyvateľstva a cien nehnuteľností je v Číne omnoho nepriaznivejší ako v najvyspelejších mestách sveta. O tom svedčí aj obrázok nižšie. nehnuteľnosti bezpečná investícia

Zdroj obrázku: Reddit

Druhá najväčšia ekonomika sveta sa musí pasovať s nedostatkom likvidity na realitnom trhu a od augusta 2022 klope na dvere ďalšia kríza v podobe desiatok tisíc Číňanov, ktorí nechcú splácať svoje hypotéky. Problém spočíva v tom, že čínske developerské skupiny, ktoré vzali zálohy za byty, majú existenčné problémy a hrozí odloženie dostavby bytov o roky, alebo aj ich prípadné nedostavanie. Celkovo by malo ísť o záväzky okolo 350 miliárd dolárov.

Problém so splácaním hypoték je pre čínsky bankový sektor kľúčový, keďže práve realitný trh predstavoval v poslednom desaťročí jeden z dôležitých faktorov v raste tamojšej ekonomiky. nehnuteľnosti bezpečná investícia

Slovensko

Vplyvom hypotekárnej krízy v USA v roku 2008 ceny nehnuteľností klesali aj v Európe. Ako sme už spomínali, na Slovensku klesli 5 rokov v rade a spolu až o 20,7 %, pričom na najvyššiu úroveň z roka 2008 sa opätovne dostali až v roku 2019. Aká je situácia v súčasnosti?

V posledných rokoch Slovensko zaznamenalo prudký nárast cien všetkých typov nehnuteľností, čo spôsobil nedostatok novostavieb, nízke úrokové sadzby a vysoký dopyt. Od začiatku roka 2022 však ECB začala pozvoľne dvíhať úrokové sadzby čo má za následok rast úrokovej miery hypotekék z 1 % na sadzby okolo 2 % v treťom kvartáli 2022, s predpokladom rastu do konca roka 2023 až na 3 %. To bude mať za následok horší prístup k hypotékam a tým nižší dopyt po kúpe nehnuteľnosti. Dopyt by mohlo znížiť aj prudké zdražovanie stavebných materiálov, ktoré sa v aktuálne konečne ustáluje.

Aj napriek vyššie spomenutým faktorom, sa objavujú na trhu čoraz častejšie špekulanti, ktorí sa spoliehajú na rastúce ceny nehnuteľností a budúci odpredaj so ziskom. Z historických poznatkov ale môžeme vidieť javy, ktoré predchádzali posledným dvom prepadom na realitnom trhu ako sú zvyšovanie úrokových sadzieb a špekulatívne nákupy nehnuteľností. Spolu s cenami pozemkov, ktoré vystrelili v posledných rokoch v násobkoch priemerného rastu, to prináša zvyšujúce sa riziko.

Vývoj cien nehnuteľností na slovensku

Pri investícií do nehnuteľností si musíme uvedomiť aj dôležitosť diverzifikácie. Ak je naša investícia len na jednom mieste, tak v prípade poškodenia prichádzame o celú hodnotu nehnuteľnosti, čo je u väčšej časti populácie väčšina ich majetku. Druhý dôležitý parameter pri investícií do nehnutelnosti, sú výdavky na správu a údržbu, ktoré musíme odpočítať od nárastu ceny nehnuteľností. Dôležité je si tiež uvedomiť, že investícia je proces, pri ktorom po ukončení držania aktíva očakávame zisk, teda ak nehnuteľnosť neplánujeme predať, stáva sa z nej pasívum. Tu drvivá časť populácia mylne zamieňa svoje pasíva a prezentuje ich ako aktíva.

Sú teda nehnuteľnosti bezpečná investícia? Nehnuteľnosti prinášajú v porovnaní s inými investičnými aktívami skutočne vyššiu mieru stability a bezpečia, a zároveň pomerne vysoký výnos. Pri plánovanom nákupe nehnuteľnosti ako investície je však rozumné sledovať vývoj úrokových sadzieb, mieru splácania a ďalšie rizikové faktory. Minulosť totiž ukázala, že veta Kúp byt, to už dole nepôjde“ neobstojí a bubliny vedia spľasnúť aj v realitnom sektore. nehnuteľnosti bezpečná investícia

Ďalšie novinky zo sveta investovania

BEZ KOMENTÁRA

ZANECHAŤ ODPOVEĎ

Zadajte svoj komentár!
Zadajte svoje meno

Exit mobile version