Dividenda 6,8 % a nájmy na desiatky rokov. Je vysoký výnos príležitosť alebo varovanie?

3 kľúčové body

1. 1

   VICI neprevádzkuje kasína. Vlastní ich nehnuteľnosti a cez dlhodobé triple-net zmluvy prenáša dane, poistenie aj údržbu na nájomníkov.

2. 2

   Biznis rastie rýchlejšie než akcia. Q2 AFFO stúplo o 7,8 %, no akcia je približne 26 % pod maximom najmä pre vyššie sadzby, drahšie financovanie a neistotu okolo Caesars.

3. 3

   Dividenda 6,8 % zatiaľ pôsobí udržateľne. VICI ju zvýšilo osem rokov po sebe a vypláca približne 73 % AFFO, no na dividendového aristokrata potrebuje 25 rokov rastu.

Realitný biznis ukrytý za svetom kasín

VICI Properties patrí medzi firmy, pri ktorých názov veľa investorov nepozná, hoci jej nehnuteľnosti pozná takmer každý návštevník Las Vegas. Vlastní pozemky a budovy pod Caesars Palace, MGM Grand, Mandalay Bay či Venetian Resort, no samotné kasína neprevádzkuje. Jej úlohou je byť prenajímateľom a inkasovať nájom od spoločností ako Caesars Entertainment a MGM Resorts.

Firma pritom vznikla pomerne netradične. V roku 2017 sa Caesars Entertainment Operating Company dostávala z bankrotovej reorganizácie a časť jej nehnuteľností bola oddelená do nového realitného fondu. Tak vzniklo VICI s 19 nehnuteľnosťami a jediným nájomníkom – Caesars. Dnes vlastní 103 nehnuteľností v USA a Kanade, z toho 63 herných a 40 ďalších rekreačných či zábavných objektov. Portfólio zahŕňa približne 130 miliónov štvorcových stôp, 66-tisíc hotelových izieb a viac než 700 reštaurácií, barov, nočných klubov a stávkových prevádzok.

Jej obchodný model je jednoduchší, než sa môže zdať. VICI kúpi nehnuteľnosť a prenajme ju prevádzkovateľovi na desiatky rokov. Používa pritom takzvané triple-net nájomné zmluvy, pri ktorých nájomník okrem nájmu platí aj dane z nehnuteľnosti, poistenie a väčšinu nákladov na údržbu. Ak teda klimatizácia v kasíne potrebuje opravu alebo vzrastie účet za poistenie budovy, nejde primárne o náklad VICI.

Výsledkom je biznis s pomerne predvídateľnými nákladmi a príjmami. Portfólio má 100 % obsadenosť a vážená priemerná dĺžka nájomných zmlúv vrátane možností predĺženia sa ešte na jar pohybovala okolo 40 rokov. Mnohé zmluvy zároveň obsahujú automatické zvyšovanie nájomného približne o 1 až 2 % ročne alebo neskôr rast naviazaný na infláciu.

Odolnosť modelu sa dobre ukázala počas pandémie. V roku 2020 boli kasína určitý čas zatvorené, VICI však podľa firmy vybrala 100 % nájomného načas a v hotovosti. Pri klasických hoteloch, obchodných centrách či kanceláriách v tom čase podobný výsledok nebol samozrejmosťou.

Práve špecifické nehnuteľnosti sú zároveň určitou ochranou firmy. Caesars Palace nemožno jednoducho presunúť do lacnejšej budovy na okraji mesta a MGM Grand nie je obyčajná kancelária, ktorú môže nájomník bez väčších problémov opustiť. Pre prevádzkovateľov predstavujú tieto lokality podstatnú časť ich podnikania.

Výsledky rastú, akcia sa však vracia k minimám

Napriek stabilným nájmom sa akciám v posledných rokoch nedarí. Od začiatku roka stratili približne 9,3 %, za 12 mesiacov takmer štvrtinu a oproti historickému maximu 35,69 USD z augusta 2022 sú nižšie približne o 28 % a obchodujú sa za cenu 25,5 USD.

---

Jedným z dôvodov sú úrokové sadzby. Realitné fondy sú prirodzene kapitálovo náročné: nové budovy kupujú pomocou kombinácie dlhu a vydávania akcií. Keď úroky stúpnu, nové financovanie je drahšie a zároveň sú dividendové akcie menej atraktívne oproti dlhopisom, ktoré zrazu ponúkajú vyšší výnos.

Na konci druhého kvartálu malo 16,9 miliardy USD dlhu, hoci väčšina je dlhodobá a úverové ratingy Moody’s, S&P aj Fitch zostávajú v investičnom pásme so stabilným výhľadom. V auguste firma vydala nové dlhopisy za 1,75 miliardy USD, aby splatila záväzky končiace tento rok. Nové emisie nesú úrok 5,4 % a 5,75 %, zatiaľ čo splácané dlhopisy mali sadzby 4,25 % a 4,5 %. Je to pekný príklad toho, ako vyššie sadzby postupne zvyšujú cenu financovania.

Samotný biznis pritom neklesá. Tržby za druhý kvartál vzrástli medziročne o 5,7 % na približne 1,1 miliardy USD. Upravené prostriedky z prevádzky, teda AFFO, stúpli o 7,8 % na 679,6 milióna USD a na jednu akciu o 4,6 % na 0,62 USD. Pri REIT firmách je práve AFFO dôležitejšie než klasický čistý zisk, pretože účtovné odpisovanie nehnuteľností dokáže čistý zisk výrazne skresliť.

Čistý zisk síce klesol o 39,1 % na 526,5 milióna USD, hlavným dôvodom však bola nepeňažná zmena účtovnej rezervy na možné úverové straty, nie prudké zhoršenie vyberania nájomného. Vedenie zároveň mierne zvýšilo spodnú hranicu celoročného výhľadu a očakáva AFFO 2,45 až 2,47 USD na akciu.

Rast už navyše nestojí iba na Caesars a MGM. V apríli VICI dokončila za 1,16 miliardy USD kúpu siedmich kasín od Golden Entertainment, ktoré prinášajú počiatočný ročný nájom 87 miliónov USD. V Kanade pribudli kasína a hotely v Alberte za približne 141 miliónov USD. Firma zároveň začala spolupracovať s Club Med, pre ktorý kúpila rezort na ostrove St. Croix a spolu s rekonštrukciou do projektu vloží približne 75 miliónov USD. VICI tak počas kvartálu rozšírila počet nájomníkov na 16 a postupne ide aj mimo tradičných kasín. Medzi partnermi už má športové a wellness centrá, rezorty či zábavné areály.

Riziko koncentrácie však úplne nezmizlo, keďže MGM tvorilo v druhom kvartáli približne 37 % príjmov z prenájmu a Caesars 35 %. Samotné nehnuteľnosti na Las Vegas Strip generovali približne 49 %. Ak by sa jeden z týchto dvoch nájomníkov dostal do vážnych finančných problémov, VICI by to pocítilo.

Pozornosť sa teraz sústreďuje najmä na Caesars, ktorý sa dohodol na prevzatí spoločnosťou Fertitta Entertainment za 17,6 miliardy USD vrátane prevzatia dlhu. Po dokončení má Caesars zmiznúť z burzy, čím investori VICI prídu o časť verejne dostupných informácií o jeho hospodárení.

Na druhej strane sa spolupráca medzi firmami môže ešte rozšíriť. VICI a Caesars pripravujú plán využitia približne 50 akrov pôdy za Paris Las Vegas, Horseshoe a Planet Hollywood pre možnú arénu budúceho tímu NBA. Zatiaľ nejde o schválený projekt ani istú investíciu, ale ukazuje to, že nevyužité pozemky v Las Vegas môžu mať do budúcnosti ďalšiu hodnotu.

Výnos 6,8 % stojí na rastúcej dividende aj lacnejšej akcii

Najväčším lákadlom VICI je dnes dividenda. Pri štvrťročnej výplate 0,45 USD na akciu predstavuje súčasná ročná úroveň 1,8 USD. Pri cene okolo 26,3 USD to znamená nadštandardný dividendový výnos 6,8 %. Takýto výnos však nevznikol iba tým, že cena akcie klesla. V roku 2019 firma vyplatila 1,17 USD na akciu, v roku 2022 už 1,50 USD a súčasná ročná úroveň je 1,80 USD. Od vzniku zvýšila dividendu osem rokov po sebe a za posledných sedem rokov rástla približne o 6,6 % ročne. VICI však nie je dividendovým aristokratom ani dividendovým kráľom. Na takéto označenie by firma potrebovala najmenej 25 (50) po sebe idúcich rokov rastu dividendy, čo vzhľadom na to, že vznikla až v roku 2017 jednoducho nie je možné.

Pri očakávanom AFFO približne 2,46 USD na akciu a ročnej dividende 1,80 USD má firma payout ratio približne 69 %. To je blízko dlhodobému cieľu vedenia okolo 75 % a necháva časť hotovosti na nové investície. Vysoký výnos teda zatiaľ nevzniká preto, že by dividenda pohlcovala takmer všetko, čo firma zarobí.

Aj valuácia sa po prepade výrazne znížila. Aktuálne sa spoločnosť obchoduje približne za 10,2 násobok P/E a 9-násobok forward P/E. VICI tak dnes predstavuje iný typ investície než v roku 2022, keď sa akcia obchodovala pri historických maximách a dividendový výnos bol podstatne nižší. Dnes firma vlastní viac nehnuteľností, má viac nájomníkov, vyššie AFFO aj vyššiu dividendu, ale akcia stojí približne o štvrtinu menej.

VICI dnes čelí drahšiemu financovaniu, vysokej koncentrácii na Caesars a MGM aj slabšej návštevnosti Las Vegas. Na druhej strane nájomné ďalej rastie, obsadenosť zostáva na 100 % a dividenda je krytá. Pre investora tak VICI predstavuje dividendovú investíciu s výnosom okolo 6,8 % a zatiaľ neporušenou sériou každoročného zvyšovania dividendy.

Ďalšie novinky zo sveta investovania.
Akcie spoločnosti môžete kúpiť TU.